Blog Différences entre la valeur immobilière, l’évaluation foncière municipale et la valeur assurée d’une maison

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Que vous soyez acheteur d’une première maison ou propriétaire de votre maison depuis un certain temps, vous ne seriez pas seul à vous demander comment votre compagnie d’assurance détermine la valeur assurée de votre maison. Les gens pensent en général qu’ils doivent assurer leur maison en fonction du prix d’achat, mais c’est une idée fausse répandue. Il y a des différences entre la valeur immobilière, la valeur foncière et ce qu’il faut inscrire comme étant la valeur assurée d’une propriété.

Comment les compagnies d’assurance déterminent-elles la valeur assurée, ou valeur de reconstruction, du bâtiment?
Les compagnies d’assurance ont recours à des outils approuvés par le secteur de l’assurance pour déterminer le coût de reconstruction d’une maison. Ce calcul est généralement fondé sur des critères comme ceux-ci :

La superficie habitable de la maison
Les matériaux utilisés. Par exemple, le revêtement extérieur est-il en briques ou en aluminium?
L’année de construction de la maison. Cette information indique la qualité de la construction et les types de matériaux utilisés à l’époque.
Les caractéristiques spéciales de la maison (piscine creusée, garage, sous-sol fini ou dépendances)
Le code postal, c’est-à-dire la localisation de la maison. Cet élément peut paraître étrange dans le contexte du calcul du coût de reconstruction d’une maison, mais il indique aux compagnies d’assurance des particularités comme la topographie du terrain (la pente, etc.), qui ont une incidence sur les coûts architecturaux de reconstruction. Ou, dans les régions urbaines à forte congestion, d’autres coûts peuvent être associés à la reconstruction. De même, l’accès à un service de sécurité incendie et à une borne-fontaine peut influer sur le risque.
De nombreux autres facteurs peuvent être pris en considération, mais les cinq points qui précèdent peuvent donner une bonne indication préliminaire de la valeur de maisons standards.

La détermination de la valeur assurée des maisons de grande valeur nécessite la prise en compte de facteurs supplémentaires, et les compagnies d’assurance peuvent envoyer un inspecteur sur les lieux pour prendre des mesures et des photos afin de s’assurer que la valeur assurée se rapproche le plus possible du coût de reconstruction réel.

Le coût de reconstruction inclut-il le terrain?
La valeur du terrain n’est pas calculée dans le coût de reconstruction d’une maison par les compagnies d’assurance. L’aménagement paysager et les particularités du terrain peuvent être couverts par la police d’assurance habitation, mais ils représentent un pourcentage de la couverture du bâtiment (exception faite des maisons de grande valeur qui comportent des structures ou des éléments de design importants).

Pourquoi le coût de reconstruction établi par les compagnies d’assurance est-il différent de la valeur immobilière?
La valeur immobilière est fonction de la demande sur le marché dont fait l’objet la maison à vendre. Cette valeur tient compte de la valeur du terrain et reflète la demande actuelle sur le marché de la région où la maison est située. Vous avez entendu parler de marchés favorables aux acheteurs et de marchés favorables aux vendeurs, ce qui montre que la valeur immobilière des maisons peut fluctuer selon le marché. Les prix de vente des maisons dépendent de l’emplacement, de la demande, des services municipaux et du profil du voisinage.

Pourquoi l’évaluation foncière de ma maison est-elle différente de sa valeur de reconstruction établie par ma compagnie d’assurance?
Les évaluations foncières municipales tiennent compte de la valeur du terrain et de celle du bâtiment à la date d’évaluation.

En assurance, nous ne comptabilisons pas le terrain dans le coût de reconstruction. Les municipalités évaluent leur parc immobilier en fonction de la valeur réelle des bâtiments à la date d’évaluation. À moins que votre maison ne vienne d’être construite, l’évaluation peut tenir compte de sa valeur amortie.

Par exemple, l’évaluation foncière n’a pas pour objet d’estimer le coût de reconstruction; elle vise à établir le coût actuel de la structure, compte tenu de la valeur amortie des matériaux utilisés. Cette approche est très différente de celle de votre compagnie d’assurance, dont l’objectif est d’évaluer le coût de reconstruction de votre propriété avec des matériaux neufs.

Comprendre la valeur assurée de votre maison : le coût de reconstruction
La valeur de reconstruction d’une maison aux fins d’assurance tient uniquement compte du coût de reconstruction; elle ne prend pas en considération sa valeur immobilière selon que le marché est favorable aux acheteurs ou aux vendeurs.

Le prix de reconstruction représente uniquement le coût de reconstruction d’une maison de la même qualité et dans le même état qu’avant le sinistre.

Coût de la main-d’œuvre d’urgence, frais de déblai et matériaux
La valeur de reconstruction tient également compte du recours éventuel à des entrepreneurs spécialisés pour reconstruire partiellement ou entièrement une maison après un sinistre. Selon la nature du sinistre, par exemple l’endommagement du toit par la chute d’arbres, un incendie ou même des dommages causés par l’eau, de nombreux travaux tels que l’enlèvement des débris doivent être exécutés avant que la maison puisse être reconstruite.

Des entrepreneurs et des travailleurs doivent être embauchés immédiatement après la réclamation pour éviter que la maison subisse d’autres dommages, puis la reconstruire d’urgence.

L’intervention d’urgence d’entrepreneurs coûte beaucoup plus cher que le recours à des entrepreneurs dans une situation normale. Vous devrez peut-être attendre trois mois pour faire exécuter des travaux de rénovation par un entrepreneur, mais si votre maison est sinistrée, vous ne voudrez pas attendre. Des travailleurs doivent être embauchés sur-le-champ pour que vous puissiez être relogé le plus rapidement possible dans les mêmes conditions qu’avant le sinistre.

De plus, des mesures de prévention doivent être prises, par exemple l’évacuation de l’eau dans le cas d’un sinistre causé par l’eau, pour éviter la formation de moisissures dans la propriété sinistrée. Tous ces éléments sont pris en considération dans la valeur assurée de reconstruction d’une maison.

Matériaux désuets et disponibilité sur le marché
En général, les maisons dont la reconstruction remonte à plus de 20 ans peuvent avoir été bâties avec des matériaux qui ne sont plus faciles à trouver; il se peut que ces matériaux coûtent plus cher que les matériaux de construction utilisés aujourd’hui.

Ajustements pour tenir compte de l’inflation et valeur de reconstruction des maisons
Mis à part les inspections et les calculs des coûts de reconstruction de base effectués chaque année, les compagnies d’assurance habitation ajustent la valeur de reconstruction en fonction de l’inflation. Cette mesure vise à protéger la valeur des maisons et à faire en sorte que la couverture reste appropriée. Si votre dernière évaluation date de plusieurs années, il serait bon de revoir sa valeur de reconstruction puisque les prix sur le marché des matériaux et des outils utilisés aux fins de calcul sont généralement mis à jour.

En règle générale, il est bon d’informer votre courtier ou compagnie d’assurance habitation des changements apportés à votre propriété et de lui demander comment sa valeur de reconstruction est calculée. Les polices d’assurance visent à vous protéger en cas de perte totale et de reconstruction du bâtiment. La révision de votre dossier à intervalle de quelques années vous assurera que votre police vous procure la protection dont vous avez besoin.

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